Los anuncios de pisos ocupados a precios muy por debajo del mercado son cada vez más frecuentes, sobre todo en carteras de bancos y fondos. Comprar una casa ocupada puede ser una oportunidad, pero también un problema serio si no se calculan bien los riesgos. Y hay un caso peor: el de quien descubre que le han vendido una casa con okupas sin saberlo.
En esta guía repasamos qué debes saber antes de comprar una vivienda ocupada, qué pasa después de la compra y cómo recuperar la posesión de forma legal.
¿Es legal comprar una vivienda ocupada?
Sí. La ocupación no impide la compraventa: el propietario puede vender y el comprador puede comprar. Lo que cambia es que el comprador adquiere la propiedad, pero no la posesión: no podrá entrar en la vivienda hasta que los ocupantes salgan. Por eso estas viviendas se venden con descuento.
Es importante que el vendedor informe de la situación. Si oculta que la vivienda está ocupada, el comprador puede tener acciones contra él.
Riesgos de comprar un piso ocupado
- Tiempo: no sabes cuánto tardarás en recuperar la posesión. Puede ser semanas o muchos meses.
- Costes: procedimientos, gestiones, posible reforma y, mientras tanto, IBI, comunidad y derramas.
- Estado de la vivienda: normalmente no puedes visitarla por dentro antes de comprar.
- Tipo de ocupantes: no es lo mismo un inquilino con contrato vencido que una ocupación sin título, ni una familia vulnerable que una ocupación organizada.
- Financiación: muchas entidades no financian viviendas ocupadas, por lo que puede que tengas que pagar al contado.
- Deudas asociadas: comprueba si hay cuotas de comunidad pendientes o cargas registrales.
Qué comprobar antes de comprar una casa okupada
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad: titularidad y cargas.
- Situación de los ocupantes: ¿hay contrato?, ¿desde cuándo están?, ¿hay algún procedimiento judicial en marcha? Pide al vendedor toda la documentación.
- Deudas de comunidad e IBI: certificado de la administración de fincas.
- Estado aparente del inmueble y del edificio.
- Cláusulas del contrato sobre la ocupación: que conste expresamente que el comprador conoce la situación y en qué condiciones se vende.
- Coste estimado de recuperación: pide una valoración a profesionales antes de firmar.
Si el vendedor ya tiene un procedimiento judicial abierto, infórmate de en qué fase está y de si el comprador puede continuarlo.
Qué pasa si compro un piso ocupado
Una vez firmada la escritura, eres el nuevo propietario y quien debe actuar para recuperar la posesión. Estas son las vías habituales:
- Mediación: negociar con los ocupantes una salida voluntaria por escrito. Tras una compra, suele ser la vía más rápida, porque el nuevo propietario puede ofrecer una salida pactada sin el desgaste de un conflicto previo. Ver mediación con okupas.
- Vía civil de la Ley 5/2018: si eres persona física propietaria, puedes acudir al procedimiento de recuperación de la posesión, en el que se requiere a los ocupantes para que justifiquen su situación en cinco días.
- Vía penal: denuncia por usurpación, si se trata de un inmueble que no constituye morada de nadie.
- Desahucio: si los ocupantes tienen un contrato de alquiler con el anterior propietario, la situación es distinta y hay que analizar ese contrato.
Todas estas vías se explican en detalle en desokupación legal.
Comprar a un banco o a un fondo: particularidades
Buena parte de las viviendas ocupadas que salen a la venta proceden de bancos, fondos o sociedades de gestión de activos. Suelen venderse "en el estado en que se encuentran", con poca información sobre los ocupantes y sin posibilidad de visita. Antes de hacer una oferta, pregunta expresamente si existe algún procedimiento judicial iniciado por el vendedor y en qué fase está, y si los ocupantes tienen o tuvieron algún contrato.
Ten en cuenta también un detalle importante: mientras la vivienda era de una empresa, la vía civil rápida de la Ley 5/2018 no estaba disponible para ella, porque esa ley no incluye a las sociedades mercantiles entre los legitimados. Si tú la compras como persona física, esa vía puede abrirse para ti. Es uno de los motivos por los que algunas operaciones salen bien para el comprador particular.
Cómo calcular si te compensa
Haz números con prudencia. Como orientación, suma:
- El precio de compra y los impuestos y gastos de la operación.
- El coste de recuperar la vivienda (mediación o procedimiento) y los gastos asociados.
- Los gastos fijos durante la espera: IBI, comunidad, derramas y seguros.
- Una reserva para reformas, porque el estado interior es una incógnita.
- El coste de oportunidad de no poder usar ni alquilar la vivienda durante meses.
Compara el total con el precio de una vivienda similar libre en la misma zona. Si la diferencia no te deja un margen holgado, probablemente no compense asumir el riesgo.
Me han vendido una casa con okupas: qué hacer
Si compraste sin saber que la vivienda estaba ocupada, actúa en dos frentes:
- Recuperar la vivienda por las vías anteriores.
- Revisar tus derechos frente al vendedor: si ocultó la ocupación, puede haber base para reclamar. Guarda el anuncio, los mensajes, el contrato de arras y la escritura.
No intentes entrar en la vivienda ni cambiar la cerradura con los ocupantes dentro: aunque seas el propietario, podrías incurrir en un delito.
¿Merece la pena comprar una vivienda ocupada?
Puede merecer la pena si el descuento compensa con margen el coste y el tiempo de recuperación, si tienes liquidez para esperar y si has analizado bien la situación de los ocupantes antes de firmar. No lo es si necesitas la vivienda ya, si dependes de una hipoteca o si no sabes nada de quién está dentro.
Si estás valorando una compra o ya tienes la vivienda y necesitas recuperarla, pide el estudio gratuito. Puedes consultar nuestros precios o volver a la página principal.